Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ có rủi ro gì ? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên dễ sảy ra tranh chấp? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sẽ không nhận được quyền sử dụng đất - Bị mất đất ? Bài viết dưới đây, Luật Thiên Mã hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về vấn đề này.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ có rủi ro gì? Gọi ngay: 1900.6174

 

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ có được không?


 Đầu tiên, tuy chưa có một văn bản nào quy định về khái niệm sổ đỏ nhưng có thể hiểu “Sổ đỏ” là thuật ngữ được sử dụng để gọi "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa vào màu sắc bên ngoài  màu đỏ của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sổ đỏ do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009 với tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”


Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Điều 188 Luật Đất đai 2013

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đi và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

 Như vậy việc chuyển nhượng đất  phải thỏa mãn các điều kiện theo Luật Đất đai. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không đăng ký sang tên sổ đỏ thì việc chuyển nhượng chưa có đủ hiệu lực pháp luật.

- Ngoài ra, luật vẫn có một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa sang tên sổ đỏ. Cụ thể như sau:

+  Căn cứ Điểm 54 Nghị định 01/2017 NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP một số quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

“Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014”.

+  Căn cứ Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2014 ghi nhận trường hợp tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì có quyền chuyển nhượng, tặng cho đất được thừa kế nhưng không được đứng tên Giấy chứng nhận.

+ Trong một số trường hợp người mua không có nhu cầu cấp lại sổ đỏ mới sau chuyển nhượng.

Từ những căn cứ trên có thể thấy vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa sang tên sổ đỏ với điều kiện quy định của Luật và các văn bản liên quan.

>>> Xem thêm: Làm sổ đỏ bao lâu? Sang tên sổ đỏ, sổ hồng tốn bao nhiêu thời gian?

 

Cầm sổ đỏ khi chuyển nhượng như không sang tên có bị xử phạt không?


Sổ đỏ khi chuyển nhượng sang tên chính là đăng ký biến động. Theo khoản 3 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Cụ thể:


Căn cứ  Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013


“ Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:


“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”


Tại Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày bắt đầu có biến động thì người sử dụng đất phải thực kiện thủ tục đăng ký biến động,trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.


Nếu quá 30 ngày thì sẽ bị xử phạt theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện đăng ký sang tên sổ đỏ  theo thời hạn quy định sẽ bị xử lý vi phạm hành chính. 



Cụ thể, mức phạt được quy định như sau: 


Đối với nông thôn: Trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng còn Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn Phạt tiền từ 02 - 05 triệu đồng. 


Đối với đô thị Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).


Tại Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định Việc áp dụng hình thức xử phạt vi phạm hành chính và thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả trong trường hợp có giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (nếu khi xử phạt hành vi chuyển quyền buộc bên nhận chuyển quyền phải trả lại đất cho bên chuyển quyền) theo quy định. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả còn lại đối với từng trường hợp vi phạm theo quy định;

b) Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với cả hai bên chuyển đổi quyền sử dụng đất. Trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với bên nhận chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với người sử dụng đất đã cho thuê, đã thế chấp.

Từ những quy định trên, ngoài việc xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại điểm này, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng khi không sang tên còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Nghị định này.

>>> Cầm sổ đỏ khi chuyển nhượng như không sang tên có bị xử phạt không? Gọi ngay: 1900.6174

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên dễ sảy ra tranh chấp


Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sẽ gặp phải nhiều rủi ro như :

  • Bị phạt vi phạm hành chính tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/ NĐ-CP Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

  • Người bán vẫn có thể phải nộp thuế  theo quy định tại  Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

  • Đặc biệt khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa sang tên dễ xảy ra tranh chấp khi người bán đòi lại quyền sử dụng đất, không chuyển nhượng được cho người khác khi không có giấy tờ chuyển nhượng, không có người làm chứng chuyển nhượng và hợp đồng chưa được công chứng chứng thưc.

Theo điều 2 Khoản 5 Luật Công chứng : “ Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.”

Vì vậy để tránh xảy ra những tranh chấp sau chuyển nhượng đồng thời đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên cần công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng này.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ có rủi ro gì? Gọi ngay: 1900.6174


Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sẽ không nhận được quyền sử dụng đất - Bị mất đất


Tại điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi người sử dụng đất muốn chuyển nhượng đất cho người khác thì phải có giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án đồng thời phải đủ điều kiện theo các trường hợp khác trong Luật đất đai.


Tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:


“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.


 Tại khoản 2 Điều 5 Luật Công chứng giá trị pháp lý của văn bản công chứng: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.

Như vậy để đảm bảo quyền của người nhận chuyển nhượng khi chưa sang tên giấy chứng quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng cần được công chứng chứng thực.

Từ những điều trên có thể thấy, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa sang tên bên nhận chuyển nhượng sẽ không bị mất đất và sẽ được đảm bảo quyền của mình với điều kiện hợp đồng được công chứng chứng thực.

>>> Xem thêm: Lấy lại sổ đỏ thế chấp tại ngân hàng - Thủ tục giải chấp mới nhất

 

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên người chuyển nhượng vẫn phải đóng thuế sử dụng đất


Căn cứ Khoản 5 Điều 3  thông tư 111/2013 TT-BTC Thông tư Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế TNCN, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Căn cứ điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định về đối tượng chịu thuế :

·         Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

·         Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

·         Đất phi nông nghiệp được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.


Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng sẽ được miễn đóng thuế với trường hợp

 Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

“Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.”.

Đồng thời, điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư này cũng quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa những người như trên cũng thuộc trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân.

“Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau”.



Ngoài ra, điểm b Khoản 1 Điều 3 thông tư này còn quy định về miễn thuế đối với người chuyển nhượng chỉ có 1 nhà duy nhất tại Việt Nam : “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”. 

Như vậy người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được miễn thuế với điều kiện chuyển nhượng tặng cho với ông bà bố mẹ vợ chồng anh chị em ruột với nhau, có duy nhất một nhà tại Việt Nam còn lại người nhận chuyển nhượng đều phải nộp thuế.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ có rủi ro gì? Gọi ngay: 1900.6174


Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên có được bán đất không?


 Căn cứ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo đó từ ngày 1/7/2014 trong các quy định tại khoản 3 điều 188 cũng ghi nhận về điều kiện được chuyển nhượng đất là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đât đứng tên mình và được đăng ký vào sổ địa chính thì mới có hiệu lực.

Tuy nhiên vẫn có những trường hợp pháp luật quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa sang tên/ không cần sang tên và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người khác. Cụ thể như sau:

Trường hợp đầu tiên là nhận thế chấp quyền sử dụng đất 

Căn cứ khoản 1 điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Căn cứ Khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015: Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp :

“1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

Theo đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên nhận thế chấp, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên thế chấp sẽ giao giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận.

Trường hợp thứ hai bên nhận chuyển nhượng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Căn cứ khoản 1 và  điểm a Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013. 

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

 3.Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Như vậy, nếu người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc khoản 1 điều 186 Luật đất đai 2013 thì giấy chứng nhận đứng tên quyền sử dụng đất đứng tên người để lại thừa kế chứ không đứng tên người thừa kế.

Từ hai trường hợp trên có thể thấy được Luật chỉ quy định một số trường hợp chưa sang tên sổ đỏ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại thì vẫn phải sang tên.

>>> Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên có được bán đất không? Gọi ngay: 1900.6174


Trên đây là toàn bộ thông tin mà Tư Vấn Luật cung cấp đến bạn đọc về chuyển nhượng đất chưa sang tên sổ đỏ. Nếu trong quá trình tìm hiểu, có bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ ngay: 1900.6174 để được luật sư của chúng tôi giải đáp nhanh chóng nhất.